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分離発注で、ローンを借りる。

公開日:2020-10-01 カテゴリー:建築 タグ:

今回、土地は直接売買×建物は分離発注×ローン利用という形で進めています。

かなりイレギュラーです(笑)。

どなたかの参考になるかもしれないので、お金に関する経緯を書き留めておきます。

(でも、これがベストの選択肢だとは思っていません。それぞれの場合で状況は異なると思います、念のため。)

結論としては、うちでは、

土地は、土地のみのつなぎ融資、

建物は、(建築段階で土地と建物をまとめて)完成前一括ローン

ですすめています。

 

【ローン先選び】

最終的に借りたのは、地域の第一地銀です。

問い合わせは、第二地銀、都市銀行、ネットバンク、JAと聞いてみました。

分離発注で可能性がありそうなのは、第一地銀とJAでした。

銀行本体でなく、保証会社がOKというかどうか、が分かれ目のようでした。第二地銀のおじさんによれば、「第一地銀さんは、関連会社に保証会社があるので融通がきく」のだと言っていました。そういった関連会社のない第二地銀さんなどは、保証を全国的な保証協会(?用語は正確ではない)に頼むので、そこがNGと言えばダメなのだそう。

その他のところも、一体の契約書をつくることができれば受けられる、と言っていました。例えば、一番大きな金額となる大工さんに全体の金額の契約書を作ってもらう、といった方法が考えられますし、つくってくれる大工さんもいると思います。ただ、今回は実際のお金の動きを考えるとなかなか難しいと判断しました。

JAは意外と可能性ありそうでしたが、担当のお兄ちゃんが「保証会社がいいって言うからいいみたいッスヨ」的なノリで、よく分かってる感じがしなかった…

第一地銀さん、金利は高いので迷いましたが、今回の形でいくならここしかない、という消去法のローン先決定でした。

 

【土地】
直接売買に関しては、契約書があればよいようです。今回は、売り主さんのお知り合いの司法書士さんに入っていただきました。本来は宅建業者さんに入っていただいた方がいいです。
全くの売り主と買い主のみ、では、金額が一般的な金額と大きく乖離していない必要はあるようです。

普通は建築まで一体のつなぎ融資でいくのですが、つなぎ融資は、土地購入から建物完成までが1年の期限があります(建物が完成し登記完了して本体のローンの抵当権が設定できるまでの期間)。土地売買から建築着工まで、間が空くことになったので、これは無理。

代替案としては:

①土地だけのつなぎ融資
②土地だけローン 土地だけ先行してローンを組む。建築と2本立てになる。手数料など2回分かかる。ローン返済が引越し前にスタートする
③自己資金で一括で土地の支払いをして、本体のローンで補填する、という方法もある。

があり、①を選ぶことに。つなぎ融資の金利は高いですが、最後に一本化できる形をとりました。

そうそう、つなぎ融資を受けるにあたって、設計契約書が必要でした。住宅建築のための土地の売買なんだ、という保証のためだと思われます。今回の場合は、夫と、設計事務所ランドシャフトで契約しています。

 

■建物

分離発注のローンですが、基本的には「関わってくださる業者さんみなさんから契約書をもらう」ことができれば、問題なさそうです。あと確認申請が下りていること。

選択肢は以下の3つ:

①完成前一括ローン
②土地はつなぎを続けて、建物も別途つなぎ融資。
③建物と土地と二本立てのローンとする。
②の、建物建築中もつなぎ融資を受けるのが一般的ですが、今回はすでに土地につなぎ融資を使っており、そちらの1年の期限が、建築途中に切れてしまうため難しい。(銀行内で頑張ると裏技があるとか?)

③の場合は、土地はつなぎ融資から35年のローンに変更、建物は建築中はつなぎローン+完成時に35年ローンに移行、という計画。ローンが2本立てになることで手数料などの諸費用は多め。つなぎ融資には、毎月一回程度手続きに行く手間もかかります。

その中から、①の完成前一括ローンになったわけです。

つなぎで必要な、複数回の手続きの手間がないというのがメリット。

デメリットとしては、完成前にローン返済が始まるので、今の家賃とダブルで支払いが発生すること。実際今月から、ダブル支払いが始まっていて、ローンと家賃で払ってる額を考えるとヒヤッとします(笑)。
もう一つのデメリットとしては、土地だけ先行して登記をするため、その時の登録免許税(抵当権登記費用)が新築なら0.1%のところ0.4%になるというところです。
すでに口座に振り込まれているため「わー何かすごい旅行でも行っちゃう?」とか冗談言っていますが、支払先は逐一銀行さんと確認しながらなので、使途不明なのは許されなさそうです(あたりまえ)。建築終了後残った分があれば返金です。

 

ーーー
ごちゃごちゃした話になってしまいましたが、個人的には色々勉強になりました。

お金は共感の意思表示、ということで、関わってくださる職人さんに直接お支払いできるのは嬉しいことです。

どなたかのご参考まで!

 

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